Update: 2. September 2024
Den Traum einer schicken kleinen Ferienwohnung in einer angesagten Metropole, einer wunderschönen Landschaft wie den Alpen oder im Ausland träumen viele Deutsche. Wer sich dazu entscheidet, die Immobilie zu vermieten, kann von Steuereinsparungen profitieren. Aber: Wenn die Vermietung der Ferienwohnung langfristig keine steuerpflichtigen Gewinne erzielt, droht das Finanzamt mit Nachforderungen, im schlimmsten Fall wird Ihnen Steuerhinterziehung vorgeworfen. Seien Sie also vorsichtig, damit die Steuereinsparung durch Vermietung nicht zum Eigentor wird.
Wir geben Ihnen Tipps und Hinweise, wie Sie Ihr Ferienhaus oder Ihre Ferienwohnung steuergesetzkonform vermieten können und was es bei diesem Thema zu beachten gibt.
Steuerverluste bei reiner Vermietung
Machen Sie Verluste, weil die Ausgaben für die Ferienwohnung die Mieteinnahmen übersteigen? Sie müssen nichts befürchten, solange Sie die Ferienwohnung nur für die Vermietung einplanen, nicht aber für die Eigennutzung oder kostenfreie Nutzung für Freunde oder Familie.
Denn wichtig für das Finanzamt ist, wie das Ferienhaus oder die Ferienwohnung genutzt wird. Das heißt, wenn Ihre Intention die ist, langfristig Überschüsse zu erzielen über eine ganz normale dauerhafte Vermietung, akzeptiert das Finanzamt Verluste, die Sie absetzen können. Hier wird davon ausgegangen, dass Sie die Verluste nicht willentlich zu verschulden haben bzw. nicht genau wissen können, ob die Ferienunterkunft vermietet wird, weil Sie die Ferienwohnung bspw. nicht vermieten konnten mangels Mietinteresse oder weil Sie die Wohnung renovieren/etwas reparieren mussten.
| Wichtiger Hinweis: Kurze Übernachtungen sind in bestimmten Fällen erlaubt Übernachtungen in der Ferienwohnung sind in Ausnahmefällen möglich, und zwar für die Endreinigung, Reinigung vor Ankunft neuer Gäste oder andere verwaltungstechnische Aufgaben. In dem Fall zählt die Übernachtung nicht als Eigennutzung. |
Nachweis der Gewinnerzielungsabsicht
Um die Gewinnabzielungsabsicht nachzuweisen, können Sie folgende Möglichkeiten nutzen:
- Vertrag mit Vermittlungsagentur mit Ausschluss der Eigennutzung des Ferienobjekts: In diesem Vertrag legen Sie fest, dass die Eigennutzung für eine bestimmte Zeit ausgeschlossen ist.
- Ortsübliche Vermietungszeit: Die können Sie beim örtlichen Tourismusverband des Ferienhaus-/Ferienwohnungsstandorts erfragen. So erfahren Sie, wie die durchschnittliche Mietauslastung aussieht. Sie sollten dann mit ihrem Feriendomizil eine Mietauslastung von ca. 75 % der ortsüblichen Vermietungszeit erzielen.
Was ist bei Steuern für die Ferienwohnung bei Eigennutzung zu beachten?
Wer nach Abzug der Werbungskosten und sonstiger Aufwände ein Verlustgeschäft zu verzeichnen hat und die Ferienwohnung auch selbst für den Urlaub nutzt, muss mit Nachforderungen durch das Finanzamt rechnen, da die Verluste in diesem Fall nicht anerkannt werden.
Dadurch soll vermieden werden, dass Wohnungskäufer die Immobilie nur vermieten, um Steuern zu sparen, obwohl sie die Ferienwohnung überwiegend selbst nutzen möchten und dem Staat so die steuerpflichtigen Gewinne fehlen. Denn in diesem Fall wird davon ausgegangen, dass die Verluste aufgrund der fehlenden Mieteinnahmen zustande kommen.
Es ist aber grundsätzlich möglich, die Ferienwohnung oder das Ferienhaus selbst zu nutzen, nur muss in dem Fall die Eigennutzung mit der tatsächlichen Vermietungszeit gegengerechnet werden. Sie können also nur diejenigen Zeiträume steuerlich geltend machen, in denen Sie nachweislich das Objekt vermietet haben.
Ferienwohnung Eigennutzung: Achtung bei der Zweitwohnsteuer!
Bei der Eigennutzung des Ferienhauses oder der Ferienwohnung kann Zweitwohnungssteuer anfallen. Das hängt davon ab, in welcher Region sich die Ferienimmobilie befindet. Die zuständige Gemeinde oder Stadt gibt Ihnen dazu Auskünfte.
Steuerhinterziehung bei Ferienwohnungen im Ausland
Der Traum vom hübschen Ferienhaus am Mittelmeer ist für viele Deutsche schnell zerplatzt, nachdem das Finanzamt hohe Steuernachzahlungen gefordert hat. Aufgrund von vielversprechenden Steuereinsparungen haben einige deutsche Käufer Wohnungen oder Ferienhäuser über eine eigens dafür gegründete Kapitalgesellschaft gekauft.
Wenn die Kapitalgesellschaft bspw. aus Spanien stammt, der Eigentümer aber aus Deutschland kommt, kann er die mangels Mieteinnahmen entstandenen Verluste in Deutschland von der Steuer absetzen. In diesem Fall handelt es sich um verdeckte Gewinnausschüttung und damit um Steuerhinterziehung.
Ein Ausweg: die Selbstanzeige
In den meisten Fällen hilft nur noch die Selbstanzeige, um einen milderen Ausgang des Steuerstrafverfahrens erzielen zu können. Hierbei müssen Sie genaue und vor allem vollständige Angaben machen, sodass Sie erstens klar argumentieren können und zweitens eine neue Berechnung Ihrer Steuerschuld nachgeholt werden kann.
In den letzten Jahren haben wir mehrfach über das Thema Selbstanzeige berichtet. Weitere Informationen dazu erhalten Sie in folgenden Blogbeiträgen sowie in einem persönlichen Gespräch in unserer Kanzlei:
Kontaktieren Sie uns direkt für einen persönlichen Beratungstermin! In einem individuellen Gespräch können wir Ihnen Wege und Möglichkeiten aufzeigen, wie Sie die Steuerfalle Ferienwohnung vermeiden. Außerdem erhalten Sie mit uns eine professionelle Vertretung im Steuerstrafverfahren.
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