Bei Schenkungen von Immobilien fällt wie beim Vererben Schenkungssteuer an. Deren Höhe bemisst sich am Verwandtschaftsverhältnis und dem Immobilienwert. Freibeträge reduzieren die Steuerlast, sind aber ebenfalls abhängig vom Grad der Verwandtschaft. Wir geben Ihnen einen Überblick darüber, was Sie beim Verschenken einer Immobilie beachten müssen.
Freibetrag Schenkungssteuer
Wer dem Schenkenden verwandtschaftlich am nahesten steht, profitiert vom höchsten Freibetrag. So erhält der Ehepartner 307.000 Euro, während Enkel nur 51.200 Euro erhalten. Entsprechend sieht es auch bei den Steuersätzen aus. Beim Ehepartner liegt er zwischen 7 und 30 Prozent, bei Geschwistern zwischen 12 und 40 Prozent. Je nach Immobilie ist es daher allein schon durch die Freibeträge möglich, dass keine Schenkungssteuer für die Immobilie fällig wird.
Ermittlung des Immobilienwerts
Wenn Sie eine Immobilie verschenken, müssen Sie immer das Finanzamt darüber informieren, denn das Amt ist für die Wertermittlung zuständig. Sie kann über zwei Arten erfolgen:
1. Bodenrichtwert: Der Bodenrichtwert wird mit der Fläche multipliziert. Davon werden noch 20 Prozent abgeschlagen.
2. Nettokaltmiete ansetzen: Nach dem Ertragswertverfahren setzt das Finanzamt für Mehrfamilienhäuser eine 12,5-fache Jahres-Nettokaltmiete an. Anschließend wird der Wert je nach Immobilienalter gemindert, und zwar zwischen 0,5 Prozent bis maximal 25 Prozent pro Jahr. Handelt es sich allerdings um ein Zweifamilien- oder Einfamilienhaus, werden 20 Prozent aufgeschlagen. Das wird damit begründet, dass diese Immobilien eine bessere Ausstattung gegenüber Mehrfamilienhäusern hätten.
Welche Berechnung das Finanzamt wählt, hängt vor allem vom Verhältnis zwischen Grundstücksfläche und Haus ab und davon, ob das jeweilige Verfahren überhaupt anwendbar ist.
Haben Sie bei der Berechnung durch das Finanzamt den Eindruck, der Wert wäre zu hoch angesetzt, sollten Sie Widerspruch einlegen und einen Gutachter beauftragen. Für sein Gutachten berücksichtigt der Sachverständige viele weitere Aspekte, die das Finanzamt außer Acht lässt, z.B. den Renovierungsstatus, die bauliche Substanz oder das Umfeld der Immobilie. Dieses Gutachten wird in jedem Fall vom Finanzamt anerkannt.
Einfluss durch das Wohnrecht des Schenkenden
Meistens handelt es sich bei der verschenkten Immobilie um ein Haus oder eine Wohnung, in der die schenkende Person auch selbst lebt. Um weiterhin in der Immobilie wohnen zu können, wird dann meist ein separater Vertrag zum lebenslangen Wohnrecht vereinbart. Der Beschenkte ist nach der Schenkung der Eigentümer, aber durch das Wohnrecht nicht zur Nutzung der Immobilie befugt.
Das Wohnrecht wirkt sich wiederum auf den Immobilienwert aus, denn immerhin sind das Haus oder die Wohnung in diesem Fall für den Beschenkten weniger wert, da er die Räume offiziell nicht nutzen kann.
Immobilie verschenken ohne Schenkungssteuer
Wer eine Immobilie verschenken möchte, beispielsweise an den Ehepartner, ist von der Schenkungssteuer befreit. Das gilt unabhängig vom Wert der Immobilie. Im Vergleich zum Immobilienerbe besteht bei der Schenkungvon Immobilien der Vorteil, dass die zehnjährige Wohnpflicht entfällt, der Beschenkte kann Haus oder Wohnung also jederzeit verkaufen. Beim Verschenken einer Ferienwohnung oder einer Wochenendwohnung oder einer Fremdvermietung gilt die Befreiung von der Schenkungssteuer allerdings nicht.
