Schenkungssteuer bei Immobilien

Update: 25. März 2024

Bei Schenkungen von Immobilien fällt wie beim Vererben Schenkungssteuer an. Deren Höhe bemisst sich am Verwandtschaftsverhältnis und dem Immobilienwert. Freibeträge reduzieren die Steuerlast, sind aber ebenfalls abhängig vom Grad der Verwandtschaft. Wir geben Ihnen einen Überblick darüber, was Sie beim Verschenken einer Immobilie beachten müssen.

Freibetrag Schenkungssteuer

Wer dem Schenkenden verwandtschaftlich am nahesten steht, profitiert vom höchsten Freibetrag. So erhält der Ehepartner 500.000 Euro, während Enkel 200.000 Euro (sofern die Kinder des Schenkenden noch leben) erhalten. 

Überblick über die Freibeträge bei Schenkungssteuer*:

Verwandtschaftsgrad	Freibetrag innerhalb Zehnjahresfrist
Ehepartner / eingetragene Lebenspartner	500.000 €
Leibliche Kinder, Adoptiv- und Stiefkinder	400.000 €
Enkelkinder (wenn Kinder des Schenkenden nicht mehr leben)	400.000 €
Enkelkinder (wenn Kinder des Schenkenden leben)	200.000 €
Urenkel	100.000 €
Kinder/Enkel schenken an Eltern/Großeltern	20.000 €
Alle anderen Personen (z.B. Geschwister), auch nicht verwandt	20.000 €

Entsprechend sieht es auch bei den Steuersätzen aus. Sie werden in drei Klassen unterteilt, wobei sich die Zuordnung zu einer Klasse aus dem Verwandtschaftsgrad ergibt. Beim Ehepartner liegt er zwischen 7 und 30 Prozent*, bei Geschwistern zwischen 15 und 43 Prozent*. Je nach Immobilie ist es daher allein schon durch die Freibeträge möglich, dass keine Schenkungssteuer für die Immobilie fällig wird. 

Die Einteilung nach Steuerklassen in Bezug zum Verwandtschaftsgrad: 

• Steuerklasse I: Ehepartner/eingetragene Lebenspartner, Leibliche Kinder, Adoptiv- und Stiefkinder, Enkelkinder, Urenkel
• Steuerklasse II: Eltern/Großeltern, Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehegatten/getrennte Lebenspartner
• Steuerklasse III: alle anderen beschenkten Personen 

*Stand: 25.03.2024 

Ermittlung des Immobilienwerts

Wenn Sie eine Immobilie verschenken, müssen Sie immer das Finanzamt darüber informieren, da es für die Wertermittlung zuständig ist. Die Wertermittlung kann über drei Bewertungsverfahren erfolgen: 

Vergleichswertverfahren

Hierbei orientiert sich die Wertermittlung am Verkaufspreis ähnlicher Immobilien. Dabei spielen u.a. die Lage, das Baujahr, die Grundstücksgröße, die Wohnfläche und die Ausstattung eine Rolle. Das Verfahren wird meist bei Einfamilien-, Mehrfamilienhäusern und Eigentumswohnungen angewandt.  

Ertragswertverfahren  

Dieses Verfahren wird meist bei renditeorientierten Immobilien angewandt, z.B. Mehrfamilien- oder Geschäftshäuser. Zur Ermittlung des Immobilienwerts werden demnach die Restnutzungsdauer, der Bodenwert und die Erträge herangezogen. 

Bis Ende 2022 wurden die Bewirtschaftungskosten renditeorientierter Immobilien anhand eines Prozentsatzes der Jahresmiete berechnet (12,5-fache Jahres-Nettokaltmiete). Seit 2023 werden die Kosten nach Verwaltungskosten, Mietausfallwagnis und Instandhaltungskosten aufgeteilt und anschließend über Hinzuziehen der Nutzungsfläche und des Rohertrags ermittelt. 

Sachwertverfahren

Bei diesem Verfahren bilden der Bodenwert und der Gebäudewert die Basis für die Immobilienwertermittlung. Es wird vor allem für selbstgenutzte Immobilien angewandt, für die keine Vergleichswerte durch ähnliche Immobilien vorliegen oder wenn Mietkosten herangezogen werden können.   

Seit 2023 wird beim Sachwertverfahren ein Regionalfaktor mit aufgenommen und es gelten außerdem höhere Sachwertfaktoren. 

Immobilienwert-Ermittlung durch Finanzamt ist nicht bindend 

Haben Sie bei der Berechnung durch das Finanzamt den Eindruck, der Wert wäre zu hoch angesetzt, sollten Sie Widerspruch einlegen (innerhalb eines Monats nach Zustellung) und einen Gutachter beauftragen. Dabei muss es sich um einen öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen handeln.  

Für sein Gutachten berücksichtigt der Sachverständige viele weitere Aspekte, die das Finanzamt außer Acht lässt, z.B. den Renovierungsstatus, die bauliche Substanz oder das Umfeld der Immobilie. Dieses Gutachten wird in jedem Fall vom Finanzamt anerkannt.

Einfluss durch das Wohnrecht des Schenkenden

Meistens handelt es sich bei der verschenkten Immobilie um ein Haus oder eine Wohnung, in der die schenkende Person auch selbst lebt. Um weiterhin in der Immobilie wohnen zu können, wird dann meist ein separater Vertrag zum lebenslangen Wohnrecht vereinbart. Der Beschenkte ist nach der Schenkung der Eigentümer, aber durch das Wohnrecht nicht zur Nutzung der Immobilie befugt.

Das Wohnrecht wirkt sich wiederum auf den Immobilienwert aus, denn immerhin sind das Haus oder die Wohnung in diesem Fall für den Beschenkten weniger wert, da er die Räume offiziell nicht nutzen kann.

Immobilie verschenken ohne Schenkungssteuer

Es gibt einige Möglichkeiten, die Schenkungssteuer zu umgehen, und zwar in folgenden Konstellationen: 

Schenkung bei Ehepartnern

Wenn die Ehepartner gemeinsam eine Immobilie bewohnen, gilt diese als Familienheim – wenn die Immobilie nur einem Partner gehört, kann er die Hälfte dem anderen Partner schenken. Dabei spielt der Immobilienwert keine Rolle – es fällt in dem Fall grundsätzlich keine Schenkungssteuer an.  

Beim Verschenken einer Ferienwohnung oder einer Wochenendwohnung oder einer Fremdvermietung gilt die Befreiung von der Schenkungssteuer allerdings nicht. 

Nutzung der 10-Jahresfrist bei Schenkungen 

Die Freibeträge zur Schenkungssteuer beziehen sich immer auf die 10-Jahresfrist. Sie können die Freibeträge also alle 10 Jahre wieder geltend machen und so durch eine Schenkung in Raten verhindern, dass Schenkungssteuer anfällt.  

Schenkung durch jeden Elternteil 

Eltern können ihren Kindern auch Immobilien mit hohem Wert schenken, ohne Schenkungssteuer zu zahlen. Das funktioniert, indem jeder Elternteil eine Schenkung vornimmt.