Auslandsimmobilien sind bei Deutschen nach wie vor sehr beliebt, sei es für den Urlaub, als Zweitwohnsitz oder für das Wohnen im Alter. Doch wer eine Auslandsimmobilie besitzt, sollte nicht nur an die Annehmlichkeiten denken, sondern auch an das Thema Steuern.
Was ist bei Immobilien im Ausland bzgl. Steuern zu beachten? Welche Steuerarten sind dabei relevant? Was muss man im Ausland bei Einkünften aus Vermietung beachten? Diese und weitere Fragen rund um Immobilien im Ausland und Steuererklärung beantworten wir im heutigen Beitrag.
Steuern auf Immobilien im Ausland – die wichtigsten Fakten:
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Grundsätzliches zur Besteuerung von Immobilien im Ausland
Beim Erwerb und der Verwaltung von Immobilien im Ausland können erhebliche Unterschiede im Besteuerungsrecht zwischen den jeweiligen Ländern auftreten. Insbesondere bei der Ermittlung der steuerpflichtigen Vermietungseinkünfte und des Gewinns durch eine Veräußerung gibt es große Abweichungen.
Dadurch können die Berechnungen der ausländischen Finanzämter nicht einfach für die Steuererklärung in Deutschland übernommen werden. Um den Anforderungen des deutschen Steuerrechts zu entsprechen, müssen die Einkünfte und Gewinne nach den deutschen Vorschriften berechnet werden.
Es ist auf jeden Fall wichtig, dass Sie die lokalen Steuerregelungen des Landes beachten, in dem die Immobilie liegt, da dort oft eine gesonderte Besteuerung für ausländische Immobilienbesitzer vorgesehen ist. Diese Regelungen können Einfluss darauf haben, welche Steuern auf deutscher Seite angerechnet oder freigestellt werden.
Doppelbesteuerung kann vermieden werden
Deutschland hat mit vielen Ländern sogenannte Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) abgeschlossen, um zu vermeiden, dass dieselben Einkünfte sowohl im Ausland als auch in Deutschland besteuert werden.
Meist wird dabei vereinbart, dass das Besteuerungsrecht für die Einkünfte aus einer Immobilie dem Land zusteht, in dem die Immobilie liegt (Belegenheitsstaat). Die im Ausland gezahlte Steuer kann in Deutschland unter bestimmten Voraussetzungen auf die deutsche Steuer angerechnet werden (Anrechnungsverfahren) oder die Einkünfte werden in Deutschland von der Steuer freigestellt (Freistellungsverfahren).
Welche steuerlichen Folgen mit einer Immobilie im Ausland verbunden sind, hängt im Wesentlichen davon ab, wie die Immobilie genutzt oder übertragen wird (z. B. Vermietung, Veräußerung, Erbschaft oder Schenkung) und ob für den jeweiligen Sachverhalt ein entsprechendes Abkommen mit dem Belegenheitsstaat besteht. Während für laufende Einkünfte regelmäßig Doppelbesteuerungsabkommen maßgeblich sind, existieren für Erbschaften oder Schenkungen nur mit wenigen Staaten bilaterale Abkommen zur Vermeidung einer doppelten Besteuerung.
Unsicher, wie die Doppelbesteuerung für Ihre Auslandsimmobilie geregelt ist? Kontaktieren Sie uns für eine individuelle Beratung, um alle steuerlichen Vorteile optimal zu nutzen und Fallstricke zu vermeiden.
Steuern beim Kauf von Auslandsimmobilien
Beim Kauf einer Immobilie im Ausland fallen verschiedene Steuern an. Diese Steuern unterscheiden sich je nach Land in Art und Umfang.
Die wichtigsten Steuerarten, die typischerweise anfallen, sind:
Grunderwerbssteuer
Diese wird einmalig beim Kauf fällig und richtet sich meist nach dem Kaufpreis der Immobilie. Die Höhe variiert stark je nach Land, einige Beispiele:
- Spanien: 6 – 10 %
- Frankreich: 5 – 7 %
- Italien: 4 – 10 %
Jährliche Grundsteuer
In vielen Ländern wird auf Immobilienbesitz eine jährliche Grundsteuer erhoben, die ebenfalls vom Immobilienwert abhängt.
Landesspezifische Steuerarten
Neben der Grunderwerbssteuer sind beim Immobilienkauf im Ausland ggf. weitere landesspezifische Steuern zu beachten. So gibt es bspw. in Italien, Frankreich und Spanien eine Register- und Katastersteuer. Wenn Sie in Spanien eine Neubauimmobilie erwerben, müssen Sie Mehrwertsteuer zahlen.
Der Kauf einer Immobilie im Ausland ist übrigens nur möglich, wenn Sie als Käufer eine ausländische Steuernummer besitzen. Nur dann sind die Transaktionen möglich. Zudem müssen Sie auch ein Auslandskonto eröffnen.
Steuern beim Verkauf von Auslandsimmobilien – Vorsicht bei der Spekulationsfrist
Beim Verkauf von Auslandsimmobilien müssen Sie die Spekulationsfrist beachten: Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien, die innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb veräußert werden, sind steuerpflichtig, sofern es sich nicht um eigengenutzte Immobilien handelt. Zusätzlich müssen Sie ggf. weitere Steuergesetze des jeweiligen Landes beachten.
Der Gewinn aus der Veräußerung einer im Ausland gelegenen Immobilie unterliegt ebenfalls den Regelungen des Doppelbesteuerungsabkommens. Häufig wird auch hier das Besteuerungsrecht dem Land, in dem die Immobilie liegt, zugewiesen.
Ob und inwieweit sich eine Steuerlast aus dem Ausland für die Steuerzahlung in Deutschland anrechnen lässt, muss immer im Einzelfall geklärt werden.
Beispiel: Verkauf einer Auslandsimmobilie in Spanien
Eine Spekulationsfrist gibt es in Spanien nicht. Das bedeutet: Der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie ist in Spanien immer steuerpflichtig, unabhängig davon, wie lange Sie die Immobilie gehalten haben. Auch nach mehr als 10 Jahren Haltedauer fällt in Spanien Gewinnsteuer an.
Für Nichtsteuerresidenten beträgt die Steuer auf den Veräußerungsgewinn 19 % (Stand: Juli 2025). Als Nichtresident müssen Sie die Steuer auf den Verkaufsgewinn selbst berechnen und innerhalb von 4 Monaten nach dem Notartermin mit dem Formular Modelo 210 erklären und zahlen. Zusätzlich muss der Käufer 3 % des Kaufpreises als Vorauszahlung auf die Gewinnsteuer einbehalten und ans Finanzamt abführen.
Erwerbs- und Verkaufskosten (z.B. Grunderwerbsteuer, Notar, Makler, Anwaltskosten, bauliche Verbesserungen) können vom Gewinn abgezogen werden, was die Steuerlast mindert.
Es gibt aber für den Verkauf einer Auslandsimmobilie in Spanien auch Ausnahmen bzgl. der Steuerpflicht: Wenn Sie mindestens 65 Jahre alt sind und die Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt haben, kann der Veräußerungsgewinn steuerfrei sein. Auch bei Reinvestition in eine andere selbstgenutzte Wohnimmobilie kann eine Steuerbefreiung möglich sein.
Das DBA zwischen Deutschland und Spanien sieht vor, dass Spanien zwar das Besteuerungsrecht für den Veräußerungsgewinn hat, aber Deutschland diesen Gewinn ebenfalls besteuert, wenn die Spekulationsfrist nicht abgelaufen ist. Die in Spanien gezahlte Steuer wird aber auf die deutsche Steuer angerechnet (Anrechnungsmethode).
Sie planen den Verkauf einer Auslandsimmobilie und möchten steuerliche Überraschungen vermeiden? Unsere Kanzlei unterstützt Sie dabei.
Immobilie im Ausland: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuern
Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung im Ausland werden meist in dem Land versteuert, in dem sie anfallen, also am Standort der Immobilie. Ganz so einfach ist das mit den Mieteinkünften im Ausland aber doch nicht, wie wir im folgenden Abschnitt zeigen.
Ausländische Einkünfte bei Vermietung: Progressionsvorbehalt
Bei Miet- oder Pachteinkünften für Immobilien in EU-Ländern gibt es seit 2009 keinen Progressionsvorbehalt mehr, d.h. die Mieten werden nicht auf das Einkommen in Deutschland angerechnet und erhöhen damit auch nicht den Steuersatz. Sie müssen die Einnahmen der Immobilie im Ausland folglich auch nicht in der Steuererklärung angeben. Einzige Ausnahme: Spanien – hier greift der Progressionsvorbehalt noch.
Besitzen Sie jedoch eine Immobilie außerhalb der EU, müssen Sie die
ausländischen Mieteinkünfte in der Steuererklärung berücksichtigen. Die Doppelbesteuerung entfällt zwar, es sind aber Nachforderungen des Finanzamts möglich, sofern die Steuern in dem Nicht-EU-Ausland sehr niedrig ausgefallen sind.
Dies gilt auch für Großbritannien: Trotz des Brexits und des damit verbundenen EU-Austritts besteht für dortige Mieteinnahmen weiterhin der Progressionsvorbehalt, d. h. die Einkünfte erhöhen den Steuersatz auf Ihre übrigen inländischen Einkünfte in Deutschland – auch wenn sie selbst in Deutschland steuerfrei bleiben.
Ob Nachforderungen für die Einkünfte aus Vermietung im Ausland anfallen, hängt dann vom jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen ab bzw. davon, ob die Anrechnungsmethode oder die Freistellungsmethode zur Anwendung kommt.
Anrechnungsmethode:
- gilt für Vermietungseinkünfte in Schweiz, Spanien und Finnland
- Anrechnung der Mieteinnahmen in Deutschland
Freistellungsmethode:
- kommt am häufigsten vor
- Die Mieteinnahmen werden nicht den Einnahmen in Deutschland hinzugerechnet.
Um Steuern bei den Mieteinkünften im Ausland zu sparen, können Sie zudem für die Immobilie anfallende Ausgaben absetzen, z.B. für:
- Verwaltung
- Instandhaltungskosten
- Gebäudeversicherung
Aber Achtung bei Eigennutzung der Immobilie im Ausland: Steuerfalle Ferienwohnung: Vorsicht bei Eigennutzung.
Erbschafts- und Schenkungssteuer bei Auslandsimmobilien
Besteht ein Wohnsitz oder gewöhnlicher Aufenthalt des Erblassers oder des Erwerbers in Deutschland, liegt regelmäßig eine unbeschränkte Erbschaft- bzw. Schenkungsteuerpflicht vor (§ 2 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG). Das bedeutet: Auch eine Auslandsimmobilie unterliegt in diesem Fall den deutschen Erbschaft- bzw. Schenkungsteuergesetzen.
Sie müssen daher die Übertragung dem zuständigen deutschen Finanzamt anzeigen und ggf. Erbschaft- oder Schenkungsteuer in Deutschland zahlen – selbst wenn die Immobilie im Ausland liegt und dort ebenfalls besteuert wird.
Hier spielen auch wieder die Doppelbesteuerungsabkommen eine wichtige Rolle. Tritt also der Fall ein, dass auch im Land der Auslandsimmobilie Steuern anfallen, und es gibt ein Doppelbesteuerungsabkommen mit dem Land, so fallen nur in einem Land Erbschafts- oder Schenkungssteuer an.
Immobilie im Ausland – Steuern in Deutschland: Fazit
Das Eigentum im Ausland muss in der Steuererklärung in Deutschland unterschiedlich berücksichtigt werden, je nachdem, um welche Steuer es sich handelt, wo sich die Immobilie befindet und was bzgl. der Doppelbesteuerungsabkommen gilt. Es empfiehlt sich in jedem Fall, einen Steuerberater zurate zu ziehen, um sicherzustellen, dass alle steuerlichen Verpflichtungen korrekt erfüllt werden.
Ob bei Kauf/Verkauf oder laufenden Kosten/Einnahmen – zum Thema “Immobilien im Ausland und Steuererklärung” erhalten Sie mit uns einen kompetenten Partner. Kontaktieren Sie unsere Kanzlei!
Immobilien im Ausland in der Steuererklärung – FAQ
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Guten Tag, wir haben Eigene Wohnung in Russland verkauft. Die war nur in Eigennutzung. Wir waren eigentürmer 5 Jahre, und haben die verkauft, weil wir nach deutschland umgezogen sind. In Russland ist nur 5 Jahre spikulationsfrist. Also haben wir keine steuern bezahlt. Müssen wir was in Deutschland bezahlen?
Für die Beurteilung der Steuerpflicht wäre grundsätzlich zunächst maßgeblich, wann die Veräußerung stattgefunden hat und wo sich zu diesem Zeitpunkt Ihr gewöhnlicher Aufenthalt bzw. Wohnsitz befunden hätte, da sich daraus Ihre unbeschränkte Steuerpflicht in Deutschland ergeben würde. In Ihrem Fall greife jedoch die Besonderheit, dass bei ausschließlich eigengenutzten Immobilien nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr.1 Satz3 EStG keine steuerpflichtige Veräußerung vorläge – unabhängig davon, ob sich die Immobilie im In- oder Ausland befinde. Da die Wohnung in Russland ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde und sich länger als fünf Jahre in Ihrem Eigentum befunden habe, wäre der Verkauf auch nach deutschem Steuerrecht steuerfrei. Eine Angabe in der Steuererklärung wäre daher in der Regel nicht erforderlich.
Hallo sehr geehrte Mitarbeiter,
meine Frau (deutsche Staatsbürgerschaft) hat in Ungarn von ihrer Mutter eine Wohnung geerbt (Im November 2015 ist die Mutter gestorben). In der Wohnung lebte eine Frau mit lebenslangem Nutzungsrecht. (Es gab keine Mieteinnahmen und alle Kosten für die Wohnung musste laut Vertrag die Frau selbst tragen). Jetzt ist die Frau verstorben und die Wohnung soll verkauft werden. Gilt für die 10-Jahresfrist das Datum des Nachlaßbeschlußes oder das Todesdatum der Mutter? Das Nachlassgericht hat erst 7 Monate später die Erbschaft bestätigt. Es fehlen dann 7 Monate zur 10-Jahresfrist.
Muss in Deutschland wegen dieser 7 Monate eine Steuer gezahlt werden und in welcher Höhe?
Vielen Dank.
Für die Frage, ab wann die Zehnjahresfrist des § 23 EStG bei einer geerbten Immobilie beginnt, ist grundsätzlich nicht der Erbfall oder der Nachlassbeschluss maßgeblich. Bei einem Erwerb durch Erbschaft tritt der Erbe steuerlich in die Rechtsstellung der Erblasserin ein. Entscheidend ist daher regelmäßig der Zeitpunkt, zu dem die Mutter die Wohnung ursprünglich angeschafft hat.
Weder das Todesdatum der Mutter noch der mehrere Monate später ergangene Nachlassbeschluss beeinflussen den Beginn der Frist. Auch ein bestehendes lebenslanges Wohn- oder Nutzungsrecht einer dritten Person hat auf die Berechnung der Zehnjahresfrist grundsätzlich keinen Einfluss.
Liegt der Verkauf mehr als zehn Jahre nach dem ursprünglichen Erwerb durch die Mutter, ist der Veräußerungsgewinn nach deutschem Recht regelmäßig einkommensteuerfrei. Andernfalls kann ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegen. Die konkrete steuerliche Belastung hängt dabei vom erzielten Gewinn und den persönlichen Verhältnissen ab.
Unabhängig davon ist bei einer im Ausland belegenen Immobilie stets das einschlägige Doppelbesteuerungsabkommen – hier zwischen Deutschland und Ungarn – zu berücksichtigen. Danach werden entsprechende Gewinne in Deutschland häufig steuerlich freigestellt, können aber gegebenenfalls bei der Ermittlung des Steuersatzes für andere Einkünfte eine Rolle spielen.
Hallo zusammen,
ich hoffe, Sie können Klarheit in unseren Fall bringen:
Meine Frau hat Mitte 2018 eine Wohnung in Kroatien gekauft. Sie war selber bis 05/2020 in dieser Wohnung gemeldet. Nach unserer Hochzeit ist sie 05/2020 nach Deutschland gekommen und war hier regulär gemeldet und hat hier gearbeitet. Die Wohnung war seit 05/2020 zwar regulär vermietet, wir haben diese Mieteinnahmen jedoch nie in unserer Steuererklärung angegeben, da seit 2009 kein Progressionsvorbehalt mehr besteht. außerdem haben wir auf diese Mieteinnahmen regulär in Kroatien die relevanten Steuern gezahlt.
nun wollen wir diese Wohnung (mit großem Gewinn) verkaufen. Die kroatische Haltefrist von 2 Jahren ist längst abgelaufen, jedoch die deutsche (10 Jahre) nicht. würde in diesem Fall nun das deutsche Steuergesetz greifen? Im Gespräch mit einer KI (GROK) habe ich erfahren, dass laut Urteil des BFH (AZ IX I 37/16) entschieden wurde, dass nach Eigennutzung der Immobilie im Ausland (vor der regulären Vermietung war meine Frau ca. 2 Jahre in der Wohnung gemeldet) der Gewinn ebenfalls steuerfrei in Deutschland sei. Stimmt das? Vielen Dank!
Nach deutschem Steuerrecht wäre der Gewinn aus dem Verkauf grundsätzlich steuerpflichtig, da die zehnjährige Spekulationsfrist des § 23 EStG noch nicht abgelaufen ist und die Ausnahme für Eigennutzung nicht greift – die Eigennutzung liegt zeitlich zu weit zurück. Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Kroatien steht das Besteuerungsrecht jedoch Kroatien zu. Deutschland stellt den Gewinn daher zwar steuerfrei, berücksichtigt ihn aber im Rahmen des Progressionsvorbehalts bei der Ermittlung des Steuersatzes. Die in § 32b Abs. 1 S. 2 Nr. 3 EStG vorgesehene Ausnahme vom Progressionsvorbehalt gilt ausschließlich für laufende ausländische Vermietungseinkünfte, nicht jedoch für Veräußerungsgewinne. Mithin ist der Gewinn im Rahmen der deutschen Einkommensteuererklärung anzugeben, auch wenn die eigentliche Besteuerung im Belegenheitsstaat erfolgt.
Guten Abend,
Im 2023 eine Wohnung in Bulgarien erworben. Die Wohnung wird von meinem Sohn genutzt (26). Ich bin in Deutschland steuerpflichtig. Jetzt möchte ich die Wohnung verkaufen. Muss ich in Deutschland Spekulationssteuer zahlen, oder bin ich befreit aufgrund von DBA mit Bulgarien. Spekulationsfrist in Bulgarien ist 3 Jahre.Muss ich die Einkünfte aus dem Verkauf in die Deutsche Steuerklärung angeben
Vielen Dank
Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Bulgarien steht das Besteuerungsrecht für Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien grundsätzlich Bulgarien zu. Der Veräußerungsgewinn ist dort steuerpflichtig und in Deutschland steuerfrei, wird aber im Rahmen des Progressionsvorbehalts bei der Ermittlung des Steuersatzes berücksichtigt.
Da die Nutzung durch den Sohn keine Eigennutzung im Sinne des § 23 EStG darstellt und die zehnjährige Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist, wäre der Gewinn nach deutschem Recht grundsätzlich steuerpflichtig, wird jedoch aufgrund des Abkommens freigestellt. Mithin ist der Gewinn aus der Veräußerung in der deutschen Steuererklärung anzugeben.
Sehr geehrter Dr. Arendt,
Ferienhäuslein in Kroatien, selbst gebaut. welches etwas über den Sommer vermietet wird. Selbst steuerlich wohnhaft in D seit Geburt. Beide Staatsangehörigkeiten. Zahle Steuer pauschal in Kroatien bez. Vermietung, wenn ich jedoch recht verstanden habe müssen die Einkünfte aus Kroatien nicht in der Lohnsteuer in D angegeben werden?
Beste Grüße
Einkünfte aus der Vermietung einer Ferienimmobilie haben grundsätzlich nichts mit der deutschen Lohnsteuer zu tun. Sie werden nicht über den laufenden Lohnsteuerabzug erfasst, sondern sind – sofern relevant – im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung zu beurteilen.
Bei Vermietungseinkünften aus dem Ausland ist zunächst das jeweils anwendbare Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zu prüfen. Dieses regelt, welchem Staat das Besteuerungsrecht für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen zusteht. In vielen Fällen – so auch bei Immobilien in Kroatien – liegt das Besteuerungsrecht beim Belegenheitsstaat der Immobilie.
Werden die Einkünfte auf Grundlage des DBA im Ausland besteuert und in Deutschland nach der Freistellungsmethode von der Besteuerung ausgenommen, bleiben sie in Deutschland grundsätzlich steuerfrei. Unabhängig davon besteht jedoch regelmäßig eine Mitteilungspflicht im Rahmen der deutschen Einkommensteuererklärung, da ausländische Einkünfte gegenüber dem Finanzamt offenzulegen sind.
Ergänzend ist zu prüfen, ob die steuerfreien Einkünfte bei der Ermittlung des Steuersatzes für das übrige inländische Einkommen zu berücksichtigen sind (Progressionsvorbehalt). Dieser greift in vergleichbaren Fällen regelmäßig nicht, wenn die Einkünfte aufgrund des DBA in Deutschland steuerfrei sind und aus der Vermietung von unbeweglichem Vermögen innerhalb der EU stammen. Die konkrete Einordnung ist jedoch stets vom Einzelfall abhängig.
Guten Tag, zu diesem interessanten Beitrag haben wir folgende Fragen:
Meine Mutter (Italienerin/ wohnhaft und steuerpflichtig in Deutschland/Rentnerin, Rest ihrer Familie lebt in Italien) hat in Italien im Jahre 1982 von ihrem Vater ein Teil einer Immobilie geerbt (anderer Teil erbte die Schwester). Ihr Bruder erbte ein Grundstück. Die Immobilie stand leer bzw. wurde selbst genutzt. Grundstück wurde auch nicht genutzt (keine Vermietung /Verpachtung). Im Jahre 2020 hat meine Mutter ihrem Bruder im Rahmen einer Schenkung die Immobilie übertragen und er ihr im gleichen Zuge das Grundstück. Sie haben also das Erbe getauscht.
Im Jahre 2024 verstarb ihr Bruder. Jetzt möchte meine Mutter das Grundstück verkaufen. (Der Anteil an der Immobilie ging an die andere Schwester über.)
Frage: Wenn meine Mutter die Verkaufssumme nach Deutschland überweist, welche Steuern fallen an?
-AWV-Meldepflicht wird vorgenommen.
-Alle Gesetze in Italien werden eingehalten (Keine „Spekulationssteuer“ in Italien bei Verkauf nach 5 Jahren).
Welche Möglichkeiten gäbe es, so wenig Steuern wie möglich zahlen zu müssen?
Besten Dank!
Der geschilderte Sachverhalt weist mehrere komplexe steuerliche und erbrechtliche Aspekte mit Auslandsbezug auf. Eine rechtlich verbindliche Beurteilung ist in diesem Format daher nicht möglich – die folgenden Ausführungen dienen lediglich einer allgemeinen Orientierung:
Da Ihre Mutter in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig ist, unterliegt sie grundsätzlich mit ihrem Welteinkommen der deutschen Einkommensteuer. Ein Gewinn aus dem Verkauf eines im Ausland belegenen Grundstücks ist jedoch nach § 23 EStG nur steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als zehn Jahre liegen.
Bei unentgeltlichem Erwerb ist für die Berechnung dieser Frist auf den Erwerbszeitpunkt des Rechtsvorgängers abzustellen. Da das Grundstück bereits 1982 im Wege der Erbschaft erworben wurde, ist die maßgebliche Zehnjahresfrist im Zeitpunkt des geplanten Verkaufs abgelaufen, sodass der Veräußerungsgewinn nach deutschem Recht regelmäßig einkommensteuerfrei ist.
Die Überweisung des Verkaufserlöses nach Deutschland löst keine zusätzliche Steuer aus. Unabhängig davon können Meldepflichten nach der Außenwirtschaftsverordnung zu beachten sein. Der frühere Erwerb im Rahmen eines Schenkungs- oder Erbtausches ist schenkungssteuerlich gesondert zu beurteilen, hat jedoch auf die Besteuerung des Verkaufs grundsätzlich keinen Einfluss.
Habe 2017 in Ungarn ein Haus gekauft.Dort habe ich nur im Sommer gewohnt.Jetzt habe ich das Haus mit Gewinn verkauft.Ich bin Rentner und habe Mieteinnahmen und meine Rente in Deutschland.Muß ich den Gewinn in meiner deutschen Einkommenssteuererklärung angeben?
Wer in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig ist, muss grundsätzlich auch Einkünfte und Gewinne aus dem Ausland in der deutschen Einkommensteuererklärung berücksichtigen. Dies gilt auch für Gewinne aus dem Verkauf einer im Ausland gelegenen Immobilie, sofern nach deutschem Recht ein steuerlich relevantes privates Veräußerungsgeschäft vorliegt.
Ein solcher Veräußerungsgewinn kann insbesondere dann steuerlich relevant sein, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Eine Steuerbefreiung kommt nur in Betracht, wenn die Immobilie in diesem Zeitraum ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde; eine nur zeitweise Nutzung, etwa als Ferienhaus, reicht hierfür in der Regel nicht aus.
Bei Auslandsimmobilien ist zudem das jeweilige Doppelbesteuerungsabkommen zu prüfen. Danach steht das Besteuerungsrecht für Immobilienverkäufe regelmäßig dem Staat zu, in dem sich die Immobilie befindet. In diesen Fällen bleibt der Veräußerungsgewinn in Deutschland häufig steuerfrei, ist jedoch regelmäßig in der Steuererklärung anzugeben und kann gegebenenfalls im Rahmen des Progressionsvorbehalts Einfluss auf den Steuersatz für andere Einkünfte haben.
Ob und in welchem Umfang sich steuerliche Auswirkungen ergeben, hängt stets von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab.
Guten Tag, wir haben Eigene Wohnung in Griechenland gekauft 2014, und haben wir die verkauft 2023 mit große Gewinn , wir sind 2015 in Deutschland umgezogen .Ab 2014 bis 2022 Die Wohnung war immer leer Wir hatten es nicht gemiete.In Griechenland ist 3 Jahren spikulationsfrist und haben wir keine steuern bezahlt. Müssen wir in Deutschland Steuer bezahlen und muss wir Finanzamt zu informieren?
Lg Leo
Vielen Dank für Ihre Frage. Der geschilderte Sachverhalt stellt eine sehr komplexe steuerliche Fragestellung mit Auslandsbezug dar und weist mehrere Besonderheiten auf, die ohne eine vertiefte Prüfung nicht abschließend beurteilt werden können.
Insbesondere bedarf es einer umfassenden Analyse des anwendbaren Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland und Griechenland. Zwar wird das Besteuerungsrecht für Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien grundsätzlich dem Belegenheitsstaat zugewiesen, in der Praxis ergeben sich jedoch Besonderheiten, wenn dieser Staat die Veräußerung aufgrund abweichender nationaler Spekulationsfristen steuerfrei stellt.
In diesen Fällen sind weitere abkommensrechtliche und nationale Regelungen zu prüfen, die für die steuerliche Einordnung im Ansässigkeitsstaat – hier Deutschland – von Bedeutung sein können. Ob und in welchem Umfang sich daraus eine Steuerpflicht oder lediglich Erklärungspflichten ergeben, lässt sich nur im Rahmen einer individuellen rechtlichen Bewertung Ihres konkreten Falls klären. Eine abschließende Beantwortung ist daher in diesem Format leider nicht möglich. Hierfür wäre eine persönliche steuerliche Beratung erforderlich.
Guten Abend, was soll ich machen beim Versteuern von Mieteinnahmen aus Bulgarien, wenn ich in Deutschland den Hauptwohnsitz habe, sowie deutsch und bulgarischen Bürgerschaft besitze. Vielen Dank im voraus
V.Boiger
Vielen Dank für Ihren Kommentar!
Grundsätzlich gilt: Wenn Sie Ihren Wohnsitz in Deutschland haben, unterliegen Sie hier in der Regel der unbeschränkten Steuerpflicht, sodass auch ausländische Einkünfte, wie Mieteinnahmen aus Bulgarien, in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.
Zwischen Deutschland und Bulgarien besteht außerdem ein Doppelbesteuerungsabkommen, das regelt, welchem Staat das Besteuerungsrecht zusteht und wie eine doppelte Besteuerung vermieden werden soll. Häufig werden solche Einkünfte zwar im Ausland besteuert, in Deutschland aber zumindest im Rahmen des sogenannten Progressionsvorbehalts berücksichtigt.
Da die genaue steuerliche Behandlung immer von den Umständen des Einzelfalls abhängt, empfiehlt sich zur sicheren Klärung eine individuelle Beratung durch einen Steuerberater oder Rechtsanwalt.
Sehr geehrte Damen und Herren, seit 2000 sind wir ein Ehepaar mit ständigem Wohnsitz in Deutschland.
Im Jahr 2003 haben wir als Ehepaar ein unbebautes Grundstück in Polen gekauft. Wir haben das Grundstück nur besitzt und nicht weitervermietet oder damit sonstige Einnahmen erzielt.
Nach über 20 Jahren möchten wir es verkaufen. Das Geld kommt natürlich nach Deutschland, wo wir uns eine Immobilie kaufen möchten.
In Polen fallen keine Steuer an. Wie verhält es sich mit der deutschen Steuer?
Für Ihre Antwort bedanken wir uns im Voraus
Grundsätzlich gilt: Wenn Sie als Ehepaar Ihren Wohnsitz in Deutschland haben, unterliegen Sie hier der unbeschränkten Steuerpflicht. Damit können auch Gewinne aus dem Verkauf von ausländischem Grundbesitz grundsätzlich in Deutschland steuerlich relevant sein.
Bei privaten Grundstücksverkäufen liegt in der Regel ein sogenanntes privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG vor. Entscheidend ist hierbei die Spekulationsfrist von zehn Jahren. Da Sie das Grundstück bereits im Jahr 2003 erworben haben und nun erst nach über 20 Jahren verkaufen möchten, wäre ein Verkauf grundsätzlich in Deutschland einkommensteuerfrei.
Unabhängig davon kann das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Polen eine Rolle spielen, wobei bei einer Haltedauer von über zehn Jahren meist keine deutsche Besteuerung mehr entsteht.
Da die steuerliche Behandlung stets vom konkreten Einzelfall abhängt, empfiehlt sich vor dem Verkauf eine kurze individuelle Prüfung durch einen Steuerberater oder Rechtsanwalt.