Auslandsimmobilien sind bei Deutschen nach wie vor sehr beliebt, sei es für den Urlaub, als Zweitwohnsitz oder für das Wohnen im Alter. Doch wer eine Auslandsimmobilie besitzt, sollte nicht nur an die Annehmlichkeiten denken, sondern auch an das Thema Steuern.
Was ist bei Immobilien im Ausland bzgl. Steuern zu beachten? Welche Steuerarten sind dabei relevant? Was muss man im Ausland bei Einkünften aus Vermietung beachten? Diese und weitere Fragen rund um Immobilien im Ausland und Steuererklärung beantworten wir im heutigen Beitrag.
Steuern auf Immobilien im Ausland – die wichtigsten Fakten:
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Grundsätzliches zur Besteuerung von Immobilien im Ausland
Beim Erwerb und der Verwaltung von Immobilien im Ausland können erhebliche Unterschiede im Besteuerungsrecht zwischen den jeweiligen Ländern auftreten. Insbesondere bei der Ermittlung der steuerpflichtigen Vermietungseinkünfte und des Gewinns durch eine Veräußerung gibt es große Abweichungen.
Dadurch können die Berechnungen der ausländischen Finanzämter nicht einfach für die Steuererklärung in Deutschland übernommen werden. Um den Anforderungen des deutschen Steuerrechts zu entsprechen, müssen die Einkünfte und Gewinne nach den deutschen Vorschriften berechnet werden.
Es ist auf jeden Fall wichtig, dass Sie die lokalen Steuerregelungen des Landes beachten, in dem die Immobilie liegt, da dort oft eine gesonderte Besteuerung für ausländische Immobilienbesitzer vorgesehen ist. Diese Regelungen können Einfluss darauf haben, welche Steuern auf deutscher Seite angerechnet oder freigestellt werden.
Doppelbesteuerung kann vermieden werden
Deutschland hat mit vielen Ländern sogenannte Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) abgeschlossen, um zu vermeiden, dass dieselben Einkünfte sowohl im Ausland als auch in Deutschland besteuert werden.
Meist wird dabei vereinbart, dass das Besteuerungsrecht für die Einkünfte aus einer Immobilie dem Land zusteht, in dem die Immobilie liegt (Belegenheitsstaat). Die im Ausland gezahlte Steuer kann in Deutschland unter bestimmten Voraussetzungen auf die deutsche Steuer angerechnet werden (Anrechnungsverfahren) oder die Einkünfte werden in Deutschland von der Steuer freigestellt (Freistellungsverfahren).
Welche steuerlichen Folgen mit einer Immobilie im Ausland verbunden sind, hängt im Wesentlichen davon ab, wie die Immobilie genutzt oder übertragen wird (z. B. Vermietung, Veräußerung, Erbschaft oder Schenkung) und ob für den jeweiligen Sachverhalt ein entsprechendes Abkommen mit dem Belegenheitsstaat besteht. Während für laufende Einkünfte regelmäßig Doppelbesteuerungsabkommen maßgeblich sind, existieren für Erbschaften oder Schenkungen nur mit wenigen Staaten bilaterale Abkommen zur Vermeidung einer doppelten Besteuerung.
Unsicher, wie die Doppelbesteuerung für Ihre Auslandsimmobilie geregelt ist? Kontaktieren Sie uns für eine individuelle Beratung, um alle steuerlichen Vorteile optimal zu nutzen und Fallstricke zu vermeiden.
Steuern beim Kauf von Auslandsimmobilien
Beim Kauf einer Immobilie im Ausland fallen verschiedene Steuern an. Diese Steuern unterscheiden sich je nach Land in Art und Umfang.
Die wichtigsten Steuerarten, die typischerweise anfallen, sind:
Grunderwerbssteuer
Diese wird einmalig beim Kauf fällig und richtet sich meist nach dem Kaufpreis der Immobilie. Die Höhe variiert stark je nach Land, einige Beispiele:
- Spanien: 6 – 10 %
- Frankreich: 5 – 7 %
- Italien: 4 – 10 %
Jährliche Grundsteuer
In vielen Ländern wird auf Immobilienbesitz eine jährliche Grundsteuer erhoben, die ebenfalls vom Immobilienwert abhängt.
Landesspezifische Steuerarten
Neben der Grunderwerbssteuer sind beim Immobilienkauf im Ausland ggf. weitere landesspezifische Steuern zu beachten. So gibt es bspw. in Italien, Frankreich und Spanien eine Register- und Katastersteuer. Wenn Sie in Spanien eine Neubauimmobilie erwerben, müssen Sie Mehrwertsteuer zahlen.
Der Kauf einer Immobilie im Ausland ist übrigens nur möglich, wenn Sie als Käufer eine ausländische Steuernummer besitzen. Nur dann sind die Transaktionen möglich. Zudem müssen Sie auch ein Auslandskonto eröffnen.
Steuern beim Verkauf von Auslandsimmobilien – Vorsicht bei der Spekulationsfrist
Beim Verkauf von Auslandsimmobilien müssen Sie die Spekulationsfrist beachten: Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien, die innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb veräußert werden, sind steuerpflichtig, sofern es sich nicht um eigengenutzte Immobilien handelt. Zusätzlich müssen Sie ggf. weitere Steuergesetze des jeweiligen Landes beachten.
Der Gewinn aus der Veräußerung einer im Ausland gelegenen Immobilie unterliegt ebenfalls den Regelungen des Doppelbesteuerungsabkommens. Häufig wird auch hier das Besteuerungsrecht dem Land, in dem die Immobilie liegt, zugewiesen.
Ob und inwieweit sich eine Steuerlast aus dem Ausland für die Steuerzahlung in Deutschland anrechnen lässt, muss immer im Einzelfall geklärt werden.
Beispiel: Verkauf einer Auslandsimmobilie in Spanien
Eine Spekulationsfrist gibt es in Spanien nicht. Das bedeutet: Der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie ist in Spanien immer steuerpflichtig, unabhängig davon, wie lange Sie die Immobilie gehalten haben. Auch nach mehr als 10 Jahren Haltedauer fällt in Spanien Gewinnsteuer an.
Für Nichtsteuerresidenten beträgt die Steuer auf den Veräußerungsgewinn 19 % (Stand: Juli 2025). Als Nichtresident müssen Sie die Steuer auf den Verkaufsgewinn selbst berechnen und innerhalb von 4 Monaten nach dem Notartermin mit dem Formular Modelo 210 erklären und zahlen. Zusätzlich muss der Käufer 3 % des Kaufpreises als Vorauszahlung auf die Gewinnsteuer einbehalten und ans Finanzamt abführen.
Erwerbs- und Verkaufskosten (z.B. Grunderwerbsteuer, Notar, Makler, Anwaltskosten, bauliche Verbesserungen) können vom Gewinn abgezogen werden, was die Steuerlast mindert.
Es gibt aber für den Verkauf einer Auslandsimmobilie in Spanien auch Ausnahmen bzgl. der Steuerpflicht: Wenn Sie mindestens 65 Jahre alt sind und die Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt haben, kann der Veräußerungsgewinn steuerfrei sein. Auch bei Reinvestition in eine andere selbstgenutzte Wohnimmobilie kann eine Steuerbefreiung möglich sein.
Das DBA zwischen Deutschland und Spanien sieht vor, dass Spanien zwar das Besteuerungsrecht für den Veräußerungsgewinn hat, aber Deutschland diesen Gewinn ebenfalls besteuert, wenn die Spekulationsfrist nicht abgelaufen ist. Die in Spanien gezahlte Steuer wird aber auf die deutsche Steuer angerechnet (Anrechnungsmethode).
Sie planen den Verkauf einer Auslandsimmobilie und möchten steuerliche Überraschungen vermeiden? Unsere Kanzlei unterstützt Sie dabei.
Immobilie im Ausland: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuern
Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung im Ausland werden meist in dem Land versteuert, in dem sie anfallen, also am Standort der Immobilie. Ganz so einfach ist das mit den Mieteinkünften im Ausland aber doch nicht, wie wir im folgenden Abschnitt zeigen.
Ausländische Einkünfte bei Vermietung: Progressionsvorbehalt
Bei Miet- oder Pachteinkünften für Immobilien in EU-Ländern gibt es seit 2009 keinen Progressionsvorbehalt mehr, d.h. die Mieten werden nicht auf das Einkommen in Deutschland angerechnet und erhöhen damit auch nicht den Steuersatz. Sie müssen die Einnahmen der Immobilie im Ausland folglich auch nicht in der Steuererklärung angeben. Einzige Ausnahme: Spanien – hier greift der Progressionsvorbehalt noch.
Besitzen Sie jedoch eine Immobilie außerhalb der EU, müssen Sie die
ausländischen Mieteinkünfte in der Steuererklärung berücksichtigen. Die Doppelbesteuerung entfällt zwar, es sind aber Nachforderungen des Finanzamts möglich, sofern die Steuern in dem Nicht-EU-Ausland sehr niedrig ausgefallen sind.
Dies gilt auch für Großbritannien: Trotz des Brexits und des damit verbundenen EU-Austritts besteht für dortige Mieteinnahmen weiterhin der Progressionsvorbehalt, d. h. die Einkünfte erhöhen den Steuersatz auf Ihre übrigen inländischen Einkünfte in Deutschland – auch wenn sie selbst in Deutschland steuerfrei bleiben.
Ob Nachforderungen für die Einkünfte aus Vermietung im Ausland anfallen, hängt dann vom jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen ab bzw. davon, ob die Anrechnungsmethode oder die Freistellungsmethode zur Anwendung kommt.
Anrechnungsmethode:
- gilt für Vermietungseinkünfte in Schweiz, Spanien und Finnland
- Anrechnung der Mieteinnahmen in Deutschland
Freistellungsmethode:
- kommt am häufigsten vor
- Die Mieteinnahmen werden nicht den Einnahmen in Deutschland hinzugerechnet.
Um Steuern bei den Mieteinkünften im Ausland zu sparen, können Sie zudem für die Immobilie anfallende Ausgaben absetzen, z.B. für:
- Verwaltung
- Instandhaltungskosten
- Gebäudeversicherung
Aber Achtung bei Eigennutzung der Immobilie im Ausland: Steuerfalle Ferienwohnung: Vorsicht bei Eigennutzung.
Erbschafts- und Schenkungssteuer bei Auslandsimmobilien
Besteht ein Wohnsitz oder gewöhnlicher Aufenthalt des Erblassers oder des Erwerbers in Deutschland, liegt regelmäßig eine unbeschränkte Erbschaft- bzw. Schenkungsteuerpflicht vor (§ 2 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG). Das bedeutet: Auch eine Auslandsimmobilie unterliegt in diesem Fall den deutschen Erbschaft- bzw. Schenkungsteuergesetzen.
Sie müssen daher die Übertragung dem zuständigen deutschen Finanzamt anzeigen und ggf. Erbschaft- oder Schenkungsteuer in Deutschland zahlen – selbst wenn die Immobilie im Ausland liegt und dort ebenfalls besteuert wird.
Hier spielen auch wieder die Doppelbesteuerungsabkommen eine wichtige Rolle. Tritt also der Fall ein, dass auch im Land der Auslandsimmobilie Steuern anfallen, und es gibt ein Doppelbesteuerungsabkommen mit dem Land, so fallen nur in einem Land Erbschafts- oder Schenkungssteuer an.
Immobilie im Ausland – Steuern in Deutschland: Fazit
Das Eigentum im Ausland muss in der Steuererklärung in Deutschland unterschiedlich berücksichtigt werden, je nachdem, um welche Steuer es sich handelt, wo sich die Immobilie befindet und was bzgl. der Doppelbesteuerungsabkommen gilt. Es empfiehlt sich in jedem Fall, einen Steuerberater zurate zu ziehen, um sicherzustellen, dass alle steuerlichen Verpflichtungen korrekt erfüllt werden.
Ob bei Kauf/Verkauf oder laufenden Kosten/Einnahmen – zum Thema “Immobilien im Ausland und Steuererklärung” erhalten Sie mit uns einen kompetenten Partner. Kontaktieren Sie unsere Kanzlei!
Immobilien im Ausland in der Steuererklärung – FAQ
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Guten Tag, wir haben Eigene Wohnung in Russland verkauft. Die war nur in Eigennutzung. Wir waren eigentürmer 5 Jahre, und haben die verkauft, weil wir nach deutschland umgezogen sind. In Russland ist nur 5 Jahre spikulationsfrist. Also haben wir keine steuern bezahlt. Müssen wir was in Deutschland bezahlen?
Für die Beurteilung der Steuerpflicht wäre grundsätzlich zunächst maßgeblich, wann die Veräußerung stattgefunden hat und wo sich zu diesem Zeitpunkt Ihr gewöhnlicher Aufenthalt bzw. Wohnsitz befunden hätte, da sich daraus Ihre unbeschränkte Steuerpflicht in Deutschland ergeben würde. In Ihrem Fall greife jedoch die Besonderheit, dass bei ausschließlich eigengenutzten Immobilien nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr.1 Satz3 EStG keine steuerpflichtige Veräußerung vorläge – unabhängig davon, ob sich die Immobilie im In- oder Ausland befinde. Da die Wohnung in Russland ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde und sich länger als fünf Jahre in Ihrem Eigentum befunden habe, wäre der Verkauf auch nach deutschem Steuerrecht steuerfrei. Eine Angabe in der Steuererklärung wäre daher in der Regel nicht erforderlich.
Hallo zusammen,
ich hoffe, Sie können Klarheit in unseren Fall bringen:
Meine Frau hat Mitte 2018 eine Wohnung in Kroatien gekauft. Sie war selber bis 05/2020 in dieser Wohnung gemeldet. Nach unserer Hochzeit ist sie 05/2020 nach Deutschland gekommen und war hier regulär gemeldet und hat hier gearbeitet. Die Wohnung war seit 05/2020 zwar regulär vermietet, wir haben diese Mieteinnahmen jedoch nie in unserer Steuererklärung angegeben, da seit 2009 kein Progressionsvorbehalt mehr besteht. außerdem haben wir auf diese Mieteinnahmen regulär in Kroatien die relevanten Steuern gezahlt.
nun wollen wir diese Wohnung (mit großem Gewinn) verkaufen. Die kroatische Haltefrist von 2 Jahren ist längst abgelaufen, jedoch die deutsche (10 Jahre) nicht. würde in diesem Fall nun das deutsche Steuergesetz greifen? Im Gespräch mit einer KI (GROK) habe ich erfahren, dass laut Urteil des BFH (AZ IX I 37/16) entschieden wurde, dass nach Eigennutzung der Immobilie im Ausland (vor der regulären Vermietung war meine Frau ca. 2 Jahre in der Wohnung gemeldet) der Gewinn ebenfalls steuerfrei in Deutschland sei. Stimmt das? Vielen Dank!
Nach deutschem Steuerrecht wäre der Gewinn aus dem Verkauf grundsätzlich steuerpflichtig, da die zehnjährige Spekulationsfrist des § 23 EStG noch nicht abgelaufen ist und die Ausnahme für Eigennutzung nicht greift – die Eigennutzung liegt zeitlich zu weit zurück. Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Kroatien steht das Besteuerungsrecht jedoch Kroatien zu. Deutschland stellt den Gewinn daher zwar steuerfrei, berücksichtigt ihn aber im Rahmen des Progressionsvorbehalts bei der Ermittlung des Steuersatzes. Die in § 32b Abs. 1 S. 2 Nr. 3 EStG vorgesehene Ausnahme vom Progressionsvorbehalt gilt ausschließlich für laufende ausländische Vermietungseinkünfte, nicht jedoch für Veräußerungsgewinne. Mithin ist der Gewinn im Rahmen der deutschen Einkommensteuererklärung anzugeben, auch wenn die eigentliche Besteuerung im Belegenheitsstaat erfolgt.
Guten Abend,
Im 2023 eine Wohnung in Bulgarien erworben. Die Wohnung wird von meinem Sohn genutzt (26). Ich bin in Deutschland steuerpflichtig. Jetzt möchte ich die Wohnung verkaufen. Muss ich in Deutschland Spekulationssteuer zahlen, oder bin ich befreit aufgrund von DBA mit Bulgarien. Spekulationsfrist in Bulgarien ist 3 Jahre.Muss ich die Einkünfte aus dem Verkauf in die Deutsche Steuerklärung angeben
Vielen Dank
Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Bulgarien steht das Besteuerungsrecht für Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien grundsätzlich Bulgarien zu. Der Veräußerungsgewinn ist dort steuerpflichtig und in Deutschland steuerfrei, wird aber im Rahmen des Progressionsvorbehalts bei der Ermittlung des Steuersatzes berücksichtigt.
Da die Nutzung durch den Sohn keine Eigennutzung im Sinne des § 23 EStG darstellt und die zehnjährige Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist, wäre der Gewinn nach deutschem Recht grundsätzlich steuerpflichtig, wird jedoch aufgrund des Abkommens freigestellt. Mithin ist der Gewinn aus der Veräußerung in der deutschen Steuererklärung anzugeben.