Auslandsimmobilien sind bei Deutschen nach wie vor sehr beliebt, sei es für den Urlaub, als Zweitwohnsitz oder für das Wohnen im Alter. Doch wer eine Auslandsimmobilie besitzt, sollte nicht nur an die Annehmlichkeiten denken, sondern auch an das Thema Steuern.
Was ist bei Immobilien im Ausland bzgl. der Steuern zu beachten? Welche Steuerarten sind dabei relevant? Was muss man steuerlich zur Vermietung der Auslandsimmobilie wissen? Diese und weitere Fragen rund um Immobilien im Ausland und Steuererklärung beantworten wir im heutigen Beitrag.
Grundsätzliches zur Besteuerung von Immobilien im Ausland
Beim Erwerb und der Verwaltung von Immobilien im Ausland können erhebliche Unterschiede im Besteuerungsrecht zwischen den jeweiligen Ländern auftreten. Insbesondere bei der Ermittlung der steuerpflichtigen Vermietungseinkünfte und des Gewinns durch eine Veräußerung gibt es große Abweichungen.
Dadurch können die Berechnungen der ausländischen Finanzämter nicht einfach für die Steuererklärung in Deutschland übernommen werden. Um den Anforderungen des deutschen Steuerrechts zu entsprechen, müssen die Einkünfte und Gewinne nach den deutschen Vorschriften berechnet werden.
Es ist auf jeden Fall wichtig, dass Sie die lokalen Steuerregelungen des Landes beachten, in dem die Immobilie liegt, da dort oft eine gesonderte Besteuerung für ausländische Eigentümer vorgesehen ist. Diese Regelungen können Einfluss darauf haben, welche Steuern auf deutscher Seite angerechnet oder freigestellt werden.
Doppelbesteuerung kann vermieden werden
Deutschland hat mit vielen Ländern sogenannte Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) abgeschlossen, um zu vermeiden, dass dieselben Einkünfte sowohl im Ausland als auch in Deutschland besteuert werden. Meist wird dabei vereinbart, dass das Besteuerungsrecht für die Einkünfte aus einer Immobilie dem Land zusteht, in dem die Immobilie liegt (Belegenheitsstaat). Die im Ausland gezahlte Steuer kann in Deutschland unter bestimmten Voraussetzungen auf die deutsche Steuer angerechnet werden (Anrechnungsverfahren) oder die Einkünfte werden in Deutschland von der Steuer freigestellt (Freistellungsverfahren).
Unsicher, wie die Doppelbesteuerung für Ihre Auslandsimmobilie geregelt ist? Kontaktieren Sie uns für eine individuelle Beratung, um alle steuerlichen Vorteile optimal zu nutzen und Fallstricke zu vermeiden.
Steuern beim Kauf von Auslandsimmobilien
Beim Kauf einer Immobilie im Ausland fallen verschiedene Steuern an. Diese Steuern unterscheiden sich je nach Land in Art und Umfang.
Die wichtigsten Steuerarten, die typischerweise anfallen, sind:
Grunderwerbssteuer
Diese wird einmalig beim Kauf fällig und richtet sich meist nach dem Kaufpreis der Immobilie. Die Höhe variiert stark je nach Land, einige Beispiele:
- Spanien: 6 – 10 %
- Frankreich: 5 – 7 %
- Italien: 4 – 10 %
Jährliche Grundsteuer
In vielen Ländern wird auf Immobilienbesitz eine jährliche Grundsteuer erhoben, die ebenfalls vom Immobilienwert abhängt.
Landesspezifische Steuerarten
Neben der Grunderwerbssteuer sind beim Immobilienkauf im Ausland ggf. weitere landesspezifische Steuern zu beachten. So gibt es bspw. in Italien, Frankreich und Spanien eine Register- und Katastersteuer. Wenn Sie in Spanien eine Neubauimmobilie erwerben, müssen Sie Mehrwertsteuer zahlen.
Der Kauf einer Immobilie im Ausland ist übrigens nur möglich, wenn Sie als Käufer eine ausländische Steuernummer besitzen. Nur dann sind die Transaktionen möglich. Zudem müssen Sie auch ein Auslandskonto eröffnen.
Steuern beim Verkauf von Auslandsimmobilien – Vorsicht bei der Spekulationsfrist
Bei einem Verkauf müssen Sie die Spekulationsfrist beachten: Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien, die innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb veräußert werden, sind steuerpflichtig, sofern es sich nicht um eigengenutzte Immobilien handelt. Zusätzlich müssen Sie ggf. weitere Steuergesetze des jeweiligen Landes beachten.
Der Gewinn aus dem Verkauf einer im Ausland gelegenen Immobilie unterliegt ebenfalls den Regelungen des Doppelbesteuerungsabkommens. Häufig wird auch hier das Besteuerungsrecht dem Land, in dem die Immobilie liegt, zugewiesen.
Ob und inwieweit sich eine Steuerlast aus dem Ausland für die Steuerzahlung in Deutschland anrechnen lässt, muss immer im Einzelfall geklärt werden.
Sie planen den Verkauf einer Auslandsimmobilie und möchten steuerliche Überraschungen vermeiden? Unsere Kanzlei unterstützt Sie dabei.
Versteuerung von Einkünften durch Vermietung und Verpachtung von Ferienimmobilien
Einnahmen aus der Vermietung und Verpachtung einer im Ausland befindlichen Immobilie werden meist in dem Land versteuert, in dem sie anfallen, also am Standort der Immobilie. Ganz so einfach ist das beim Blick auf die Details aber doch nicht, wie wir im folgenden Abschnitt zeigen.
Progressionsvorbehalt bei ausländischem Einkommen
Bei Miet- oder Pachteinkünften für Immobilien in EU-Ländern gibt es seit 2009 keinen Progressionsvorbehalt mehr, d.h. die Mieten werden nicht auf das Einkommen in Deutschland angerechnet und erhöhen damit auch nicht den Steuersatz. Sie müssen die Einnahmen der Immobilie im Ausland folglich auch nicht in der Steuererklärung angeben. Einzige Ausnahme: Spanien – hier greift der Progressionsvorbehalt noch.
Besitzen Sie jedoch eine Immobilie außerhalb der EU, müssen Sie die Mieteinnahmen in der Steuererklärung berücksichtigen. Die Doppelbesteuerung entfällt zwar, es sind aber Nachforderungen des Finanzamts möglich, sofern die Steuern in dem Nicht-EU-Ausland sehr niedrig ausgefallen sind.
Ob Nachforderungen anfallen, hängt dann vom jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen ab bzw. davon, ob die Anrechnungsmethode oder die Freistellungsmethode zur Anwendung kommt.
Abrechnungsmethode:
- gilt für Schweiz, Spanien und Finnland
- Anrechnung der Mieteinnahmen in Deutschland
Freistellungsmethode:
- kommt am häufigsten vor
- Die Mieteinnahmen werden nicht den Einnahmen in Deutschland hinzugerechnet.
Um Steuern zu sparen, können Sie zudem für die Immobilie anfallende Ausgaben absetzen, z.B. für:
- Verwaltung
- Instandhaltungskosten
- Gebäudeversicherung
Aber Achtung bei Eigennutzung der Immobilie im Ausland: Steuerfalle Ferienwohnung: Vorsicht bei Eigennutzung.
Erbschafts- und Schenkungssteuer bei Auslandsimmobilien
Auch bei der Erbschaft oder Schenkung einer im Ausland befindlichen Immobilie müssen Sie neben dem Land mit Standort der Immobilie auch in Deutschland unter bestimmten Umständen Steuern zahlen. War der Erblasser in Deutschland wohnhaft, dann besteht unbeschränkte Erbschaftssteuerpflicht, d.h. die Erbschaft bzgl. der Auslandsimmobilie unterliegt den deutschen Steuergesetzen. Sie müssen demnach Erbschaftssteuer ans deutsche Finanzamt zahlen bzw. bei einer Schenkung Schenkungssteuer.
Hier spielen auch wieder die Doppelbesteuerungsabkommen eine wichtige Rolle. Tritt also der Fall ein, dass auch im Land der Auslandsimmobilie Steuern anfallen, und es gibt ein Doppelbesteuerungsabkommen mit dem Land, so fallen nur in einem Land Erbschafts- oder Schenkungssteuer an.
Immobilie im Ausland – Steuern in Deutschland: Fazit
Das Eigentum im Ausland muss in der Steuererklärung in Deutschland unterschiedlich berücksichtigt werden, je nachdem, um welche Steuer es sich handelt, wo sich die Immobilie befindet und was bzgl. der Doppelbesteuerungsabkommen gilt. Es empfiehlt sich in jedem Fall, einen Steuerberater zurate zu ziehen, um sicherzustellen, dass alle steuerlichen Verpflichtungen korrekt erfüllt werden.
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