Beim Hauskauf oder Grundstückserwerb fällt Grunderwerbsteuer an, je nach Bundesland mit einem Steuersatz zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Gleiches gilt für Anteilsübertragungen und Anteilsvereinigungen, wenn mindestens 95 Prozent übertragen/vereinigt werden. Wie Immobilieninvestoren diese Anteilsübertragungen in Form von Share Deals nutzen, um keine Grunderwerbsteuer zahlen zu müssen, zeigen wir Ihnen im aktuellen Beitrag.
Zum Hintergrund: Was sind Share Deals im Immobilienbereich?
Share Deals sind in der Immobilienbranche sehr beliebte Konstruktionen, um die Grunderwerbsteuer einzusparen. Sie funktionieren folgendermaßen:
Beim Share Deal kauft der Investor weder ein Haus noch ein Grundstück. Stattdessen erwirbt er Anteile einer Objektgesellschaft, die im Besitz einer Immobilie oder mehrerer Immobilien ist. Daher fällt auch keine Grunderwerbsteuer an. Diese Share Deals sind jedoch an folgende Voraussetzungen geknüpft:
Der Käufer darf maximal 94,9 Prozent der Gesellschaftsanteile übernehmen. Mindestens 5,1 Prozent der Anteile müssen beim bisherigen Eigentümer bleiben oder von einem anderen Investor übernommen werden – und zwar 5 Jahre lang. Nach Ablauf dieser Frist darf der Investor, der maximal 94,9 Prozent Anteile besitzt, auch die restlichen Anteile übernehmen und ist damit alleiniger Eigentümer der Gesellschaft und damit eben auch alleiniger Eigentümer der Immobilie.
Bund und Ländern entgehen durch die Share Deals jedes Jahr mehrere Millionen Euro Steuereinnahmen. Dabei wurden die Regelungen zur Anteilsübernahme eigentlich eingeführt, um zu verhindern, dass produzierende Betriebe, die eine Immobilie besitzen, ungerechtfertigt durch Steuern belastet werden. Durch die Grunderwerbsteuer könnte die Produktion gefährdet werden, was wiederum negative Auswirkungen auf die Beschäftigen hätte. Dies wird jedoch von professionellen Investoren in großem Umfang ausgenutzt, um auf legalem Weg Steuern zu sparen.
Reform der Grunderwerbsteuer mit verschärften Regelungen für Share Deals
Bund und Länder wollen das Steuerschlupfloch durch Share Deals schließen oder zumindest dafür sorgen, dass die Regelungen für Anteilsübertragungen an grundbesitzenden Gesellschaften verschärft werden. Die Eckpunkte im Entwurf zur Grunderwerbsteuer-Reform vom Juli 2019 lauten wie folgt:
- Beteiligungshöhe wird von 95 auf 90 Prozent gesenkt
- Haltefrist wird von 5 auf 10 Jahre verlängert. In bestimmten Fällen soll die Frist sogar auf 15 Jahre ausgedehnt werden, um doch noch viele zeitlich gestreckte Immobilienerwerbe mit einer Grundsteuer belegen zu können.
Das neue Grunderwerbsteuerrecht soll erstmals auf Erwerbsvorgänge ab dem 1. Januar 2020 angewendet werden. Es gibt dazu im Referentenentwurf jedoch zahlreiche Einschränkungen und Ausnahmeregelungen.
Kritik an diesem Reformvorhaben gibt es gleich aus mehreren Gründen. So sehen einige in den Reformen keine Verbesserung in puncto Gerechtigkeit gegenüber privaten Immobilienkäufern, da für Projektentwickler trotz der erhöhten Haltefrist und gesenkten Beteiligungsfrist der Share Deal immer noch attraktiver und wirtschaftlich vorteilhafter sei als die Zahlung der Grunderwerbsteuer.
Andere hingegen sehen Probleme in Hinblick auf eine Ausweitung auf sämtliche Anteilsübertragungen bei Kapitalgesellschaften mit Grundbesitz. Änderungen der Anteilseignerstruktur müssten demnach langfristig dokumentiert werden, was weit über die Absicht, nur missbräuchliche Nutzung der Anteilsübertragungen zu erfassen, hinaus geht, und für die betroffenen Unternehmen mit einem erheblichen Aufwand verbunden wäre.
Von der Immobilieninvestor-Seite kommt wiederum der Hinweis auf steigende Kosten für Mieter und Wohnungseigentümer. Denn wenn die Kosten für Investoren steigen, dann würde dies auf eine Erhöhung der Mieten und Preise für Wohneigentum hinauslaufen. Das würde demnach nicht nur die großen Investoren finanziell treffen, sondern auch diejenigen, die eigentlich von den Reformen begünstigt werden sollten.
Fakt ist: Share Deal ist keine Steuerhinterziehung
Ein Share Deal ist und bleibt ein Steuerschlupfloch, wenn er für den Immobilienerwerb über eine Anteilsübertragung einer Gesellschaft genutzt wird. Dieser Fall ist grundsätzlich gesetzlich zulässig und liefert keinen Anlass für eine Strafverfolgung wegen Steuerhinterziehung, auch wenn es sich im Grunde genommen um einen indirekten Immobilienerwerb handelt.
Daran werden auch die derzeitigen Reformbestrebungen im Entwurf zur Grunderwerbsteuer nichts ändern. Der Share Deal bleibt damit eine legale Möglichkeit, Steuern zu vermeiden.
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