Den Traum einer schicken kleinen Ferienwohnung in einer angesagten Metropole, einer wunderschönen Landschaft wie den Alpen oder im Ausland träumen viele Deutsche. Wer sich dazu entscheidet, die Immobilie zu vermieten, kann von Steuereinsparungen profitieren. Aber: Wenn die Vermietung der Ferienwohnung langfristig keine steuerpflichtigen Gewinne erzielt, droht das Finanzamt mit Nachforderungen, im schlimmsten Fall wird Ihnen Steuerhinterziehung vorgeworfen. Seien Sie also vorsichtig, damit die Steuereinsparung durch Vermietung nicht zum Eigentor wird.

Tipps und Hinweise, wie Sie Ihr Ferienhaus steuergesetzkonform vermieten können und was es bei diesem Thema zu beachten gibt:

Steuerverluste bei reiner Vermietung

Machen Sie Verluste, weil die Ausgaben für die Ferienwohnung die Mieteinnahmen übersteigen? Sie müssen nichts befürchten, solange Sie die Ferienwohnung nur für die Vermietung, nicht aber für die Eigennutzung oder kostenfreie Nutzung für Freunde oder Familie nutzen. Denn wichtig für das Finanzamt ist Ihre Absicht. Das heißt, wenn Ihre Intention die ist, langfristig Überschüsse zu erzielen über eine ganz normale dauerhafte Vermietung, akzeptiert das Finanzamt Verluste, die Sie absetzen können. Hier wird davon ausgegangen, dass Sie die Verluste nicht willentlich zu verschulden haben und es auch nicht erahnen konnten, weil Sie die Ferienwohnung beispielweise nicht vermieten konnten mangels Mietinteresse oder weil Sie die Wohnung renovieren/etwas reparieren mussten.

Wichtig als Nachweis ist dafür ein Verwaltervertrag, in dem festgehalten wird, dass Sie die Ferienwohnung ausdrücklich zur Vermietung und nicht zur Eigennutzung gebrauchen.

Hinweis: Eine Übernachtung in der eigenen Ferienwohnung zwecks Endreinigung oder ähnlicher verwaltungstechnischer Aufgaben ist erlaubt und wird nicht zur Eigennutzung gezählt.

In der eigenen Ferienwohnung Urlaub machen

Wer nach Abzug der Werbungskosten und sonstiger Aufwände ein Verlustgeschäft zu verzeichnen hat und die Ferienwohnung auch selbst nutzt, muss mit Nachforderungen durch das Finanzamt rechnen, da die Verluste in diesem Fall nicht anerkannt werden. Dadurch soll vermieden werden, dass Wohnungskäufer die Immobilie nur vermieten, um Steuern zu sparen, obwohl sie die Ferienwohnung überwiegend selbst nutzen möchten und dem Staat so die steuerpflichtigen Gewinne fehlen. Denn in diesem Fall wird davon ausgegangen, dass die Verluste aufgrund der fehlenden Mieteinnahmen zustande kommen.

Steuerhinterziehung bei Ferienwohnungen im Ausland

Der Traum vom hübschen Ferienhaus am Mittelmeer ist für viele Deutsche schnell zerplatzt, nachdem das Finanzamt hohe Steuernachzahlungen gefordert hat. Aufgrund von vielversprechenden Steuereinsparungen haben einige deutsche Käufer Wohnungen oder Ferienhäuser über eine eigens dafür gegründete Kapitalgesellschaft gekauft. Wenn die Kapitalgesellschaft beispielsweise spanisch ist, der Eigentümer aber aus Deutschland kommt, kann er die mangels Mieteinnahmen entstandenen Verluste in Deutschland von der Steuer absetzen. In diesem Fall handelt es sich um verdeckte Gewinnausschüttung und damit um Steuerhinterziehung.

Ein Ausweg: die Selbstanzeige

In den meisten Fällen hilft nur noch die Selbstanzeige, um einen milderen Ausgang des Steuerstrafverfahrens gewährleisten zu können. Hierbei müssen Sie genaue und vor allem vollständige Angaben machen, sodass Sie erstens klar argumentieren können und zweitens eine neue Berechnung Ihrer Steuerschuld nachgeholt werden kann.

Hinweis: Sie können sich auch selbst anzeigen, wenn das Finanzamt die Forderungen bereits gestellt hat.

In den letzten Jahren haben wir mehrfach über das Thema Selbstanzeige berichtet. Weitere Informationen dazu erhalten Sie in folgenden Blogbeiträgen sowie in einem persönlichen Gespräch in unserer Kanzlei:

Kontaktieren Sie uns direkt für einen persönlichen Beratungstermin!

In einem individuellen Gespräch können wir Ihnen Wege und Möglichkeiten aufzeigen, wie Sie die Steuerfalle Ferienwohnung vermeiden oder wie Sie aus einem Steuerstrafverfahren wieder herauskommen!

Wir freuen uns auf Ihre Anfrage – Ihr Team der Steuerfachkanzlei Glaab.


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