Bei einer Erbschaft werden stets alle vererbten Vermögenswerte besteuert, also auch Immobilien und Grundstücke. Bei Immobilien gibt es bzgl. der Erbschaftssteuer jedoch einige Besonderheiten, durch die die Erben, je nach Verwandtschaftsgrad, von der Steuerpflicht befreit sein können. Welche Besonderheiten das im Detail sind, klären wir im aktuellen Beitrag ebenso wie die Frage nach der Bemessung der Höhe der Erbschaftssteuer.

Regelungen zum eigengenutzten Immobilienerbe

Befreit von der Erbschaftssteuer sind folgende Personengruppen:

  • Ehefrau/Ehemann des Erblassers
  • Kinder des Erblassers

Voraussetzung: Der Erblasser hat vor seinem Tod selbst die Immobilie bewohnt und die Erben bewohnen die Immobilie zehn Jahre selbst (Frist beginnt mit Erbschaftsantritt). Für erbende Kinder gilt zudem folgende Vorgabe: Die Wohnfläche darf maximal 200 Quadratmeter betragen. Darüber hinaus gehende Flächen werden anteilig besteuert. Wenn Eltern oder Kinder innerhalb der Frist von 10 Jahren entscheiden, die Immobilie zu vermieten, dann wird rückwirkend Erbschaftssteuer erhoben.

Wovon ist die Höhe der Erbschaftssteuer abhängig?

Grundlage für die Besteuerung bildet das Steuergesetz für Erbschaft und Schenkung (ErbStG), genauer gesagt die Paragrafen 15 und 16. Demnach gibt es Steuerfreibeträge mit unterschiedlichen Höhen, wobei Verkehrswert und Verwandtschaftsgrad entscheidend sind.

Freibeträge gemäß Verwandtschaftsgrad

In Steuerklasse I fallen gemäß ErbStG Ehepartner, Kinder und Stiefkinder, Enkel und Eltern. Die Freibeträge lauten wie folgt:

Ehepartner: 500.000 Euro

Kinder und Stiefkinder: 400.000 Euro

Enkel: 200.000 Euro

Eltern: 100.000 Euro

In Steuerklasse II fallen gemäß ErbStG geschiedene Ehepartner, Stiefeltern, Nichten, Neffen und Geschwister. Für sie gilt ein Freibetrag von 20.000 Euro.

Sonstige Personen werden der Steuerklasse III zugeordnet und erhalten ebenfalls einen Freibetrag von 20.000 Euro.

Neben den eben beschriebenen Freibeträgen kann die Höhe der Erbschaftssteuer gegebenenfalls auch durch den Versorgungsfreibetrag beeinflusst werden, z.B. wenn der Erbe Witwen- oder Halbwaisenrente erhält. Die gesetzlichen Regelungen dazu stehen im ErbStG § 17:

Versorgungsfreibetrag für Ehe- und Lebenspartner: 256.000 Euro

Versorgungsfreibetrag für Kinder und Stiefkinder des Erblassers: zwischen 10.300 Euro und 52.000 Euro (abhängig vom Alter)

Bewertung der Immobilie

Die Bewertung der Immobilien erfolgt nach den spezifischen Regelungen hierfür im Bewertungsgesetz. Demnach erfolgt die Ermittlung im Vergleichsverfahren (bei selbst genutzten Immobilien), im Ertragswertverfahren (bei Mietimmobilien) oder im Sachwertverfahren (für Fälle, in denen nicht genug oder keine Vergleichstransaktionen für die Ermittlung vorliegen).

Sollte der Verkehrswert niedriger als der nach den steuerrechtlichen Vorschriften ermittelte Wert sein, kann dieser durch Vorlage eines entsprechenden Sachverständigengutachten nachgewiesen werden und kommt dann zur Anwendung.

Die Kosten des Gutachtens sind vom Verkehrswert abhängig. Diese Ausgaben kann der Erbe als Erbnebenkosten steuerlich absetzen.

Ebenfalls wichtig für die Erbschaftssteuer: Die Erbfolge

Gibt es weder Testament oder Erbvertrag, dann greift die gesetzliche Erbfolge. Das wiederum kann dazu führen, dass sich Ehepartner und Kinder oder andere Verwandte das Haus teilen müssen. In dem Fall wird die Erbschaftssteuer auf alle Erbberechtigten aufgeteilt.

Hat der Erblasser den Nachlass seiner Immobilie zu Lebzeiten geregelt, dann geht die Immobilie nur an den jeweils Begünstigten. Die Erbschaftsteuer wird dann entsprechend Verkehrswert und Steuerklasse/Freibeträgen des Begünstigten ermittelt.

Was ist bei vermieteten Wohnungen oder Häusern zu beachten?

Vermietete Immobilien werden im Erbrecht begünstigt: Das Finanzamt zieht für die Ermittlung der Erbschaftssteuer 10 Prozent vom Verkehrswert ab.

Sie haben weitere Fragen zum Thema Erbschaftssteuer bei Immobilien oder benötigen dazu eine kompetente Rechtsberatung? Dann kontaktieren Sie die Kanzlei Glaab in München

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